Die alternde Gesellschaft oder das "Methusalem-Komplott" als interdisziplinäre Herausforderung: Wirtschaftsprofessor der FH Düsseldorf untersucht Renditekriterien für Immobilieninvestitionen bei Pflegeheimen und forscht nach integrativen Ansätze
Die demographische Entwicklung in Deutschland ist nach wie vor ein viel diskutiertes Thema. Davon ausgehend, dass in 20 Jahren 14% der Bevölkerung über 80 Jahre sein werden und vor dem Hintergrund des Rückzuges der Kommunen und Kirchen aus der Finanzierung von Pflegeplätzen, entsteht in diesem Bereich ein ernstes gesellschaftliches Problem. Trotz dieser Entwicklung sind die Renditekriterien für private Investitionen in Seniorenimmobilien, speziell bei Pflegeheimen, bislang kaum in den Fokus der wissenschaftlichen Betrachtung gerückt. "Doch woher sollen die ca. 15.000 bis 20.000 Pflegeplätze herkommen, die mit Sicherheit Jahr für Jahr in den kommenden Jahrzehnten fehlen können. Ambulante Pflege in der häuslichen Umgebung kann das Problem nicht oder nur sehr eingeschränkt lösen", ist sich Wirtschaftswissenschaftler, Prof. Dr. Rainer Jurowsky, sicher.
Der 39-jährige Professor für Betriebswirtschaftslehre, Rechnungswesen und Steuerlehre am Fachbereich Wirtschaft beschäftigt sich in seinem Forschungsprojekt mit den betriebswirtschaftlichen Aspekten dieses Bedarfs und stellt sich der Frage, welche Voraussetzungen für einen privaten Immobilieninvestor vorhanden sein müssen, damit auch dieser - anders als heute - nicht in Wohn- oder Gewerbeimmobilien mit derzeit eher fragwürdigen Renditen, sondern in den notwendigen Neu- und Ausbau von Pflegeimmobilien investiert.
Ausgehend von einer weitreichenden Stagnation innerhalb der vergangenen Jahre am deutschen Immobilienmarkt, erklärt der Wissenschaftler die derzeitige Suche der Immobilieninvestoren nach neuen Investitionsobjekten mit aussichtsreichem Entwicklungspotenzial. "Im gesamten Bereich der privaten Kapitalanlage ist derzeit noch viel Geld vorhanden, das insbesondere aus der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken in Europa und den USA resultiert. Dieses Geld sucht auch in Deutschland nach Anlagealternativen", erläutert Jurowsky.
In seiner Studie untersucht er nun, ob sich aus dem dargestellten (zwangsläufigen) demographischen Verlauf und dem Suchen nach Anlagealternativen eine Entwicklung hin zu "Seniorenimmobilien" ableiten lässt. " Es ist zu erwarten, dass die Nachfrage und das Angebot an Pflegeimmobilien in Zukunft steigen werden", so der Wirtschaftswissenschaftler. Pflegeimmobilien gehören zur Gruppe der sogenannten "Betreiberimmobilien", die spezifische immobilienwirtschaftliche Risiken in sich bergen (oftmals Zuschnitt auf einen Betreiber, starke Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Situation dieses Betreibers, eingeschränkte Drittverwertungsmöglichkeit, etc.). "Diese Risiken", erklärt der Professor, "müssen mit einer Rendite von mind. 7 % bis 8 % der Investition ausgeglichen werden."
Um dies zu erreichen, müssten sowohl auf Betreiber- als auch auf Investorenseite "alle Register" der betriebswirtschaftlichen Unternehmensführung gezogen werden. Hierzu gehörten neben einer sorgfältigen Analyse des Standorts - etwa in Hinblick auf eine stadtteilnahe Pflege - insbesondere auch entsprechende Finanzierungsmodelle, beispielsweise eine Fremdfinanzierung zur Nutzung des leverage-Effektes, ausgeklügelte Kostenrechnungssysteme zur Sicherung der Wirtschaftlichkeit, moderne Personalführungssysteme inkl. angemessener Fortbildungsmaßnahmen sowie ein zielgruppenorientiertes Marketing, so der Experte. Zudem scheint eine Ausrichtung auf spezielle Krankheitsbilder (Demenzerkrankungen, Wachkomapatienten, Beatmungspatienten) wichtig, um sich von bestehenden Angeboten qualitativ abzugrenzen.
Was die Errichtung oder Erweiterung von Pflegeimmobilien z.B. im Bereich der Betreuung demenzkranker Bewohner betreffen, gäbe es bislang nur "Insellösungen". "Bisher sind nur sehr rudimentär pflege- oder medizinisch wissenschaftliche Standards sowie genaue Anforderungen an diese Immobilienform dokumentiert", weiß Jurowsky. Aus einem integrativen Ansatz heraus ließen sich jedoch wichtige Renditekriterien entwickeln. "Diese können sich zum Beispiel aus Kombinationsangeboten wie Vollzeit-, Kurzzeit- und Tagespflege sowie aus der Zusammenarbeit mit anderen modernen Elementen aus dem Gesundheitsbereich, etwa medizinischen Versorgungszentren, generieren lassen", lautet ein erstes Ergebnis.
